Anschlussfinanzierung: Immer einen (Zins-)Schritt voraus

Die Zentralbanken haben jahrelang den Leitzins niedrig gehalten und die günstigen Zinsen taten der Wirtschaft gut. Nun sind aufgrund der galoppierenden Inflation Gegenmaßnahmen gefragt und so steigen die Zinsen rasant an. Wer seine Baufinanzierung in der Niedrigzinsphase abgeschlossen und eine lange Sollzinsbindung vereinbart hat, dem kann man nur gratulieren. Die Inflation dürfte dem Kreditnehmer noch ein zusätzliches Lächeln ins Gesicht treiben. Warum, erfahren Sie hier.

Was aber, wenn die Zinsbindung in naher Zukunft endet? Dann ist nicht nur guter Rat teuer. Wir haben ein paar grundlegende Anregungen zusammengestellt.

Anschlussfinanzierung: Marktwert oder Beleihungswert?

Ganz gleich, ob die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Finanzpartner oder einem neuen abgeschlossen wird – entscheidenden Einfluss auf die neuen Konditionen hat die Werthaltigkeit der Immobilie. Aber um diese zu beurteilen, möchten viele Kreditnehmer fälschlicherweise den Markt- bzw. Verkehrswert mit in die Verhandlung einbringen. Der Finanzierer wird sich aber am Beleihungswert orientieren. Das kann schon einiges ausmachen, denn der Beleihungswert darf keine spekulativen Elemente enthalten.

Werden zum Zeitpunkt der Konditionsverhandlung sehr hohe Preise, zum Beispiel aufgrund eines knappen Angebots bezahlt, schlägt sich dies nicht im Beleihungswert nieder. Daher führt dieser zu einer deutlich konservativeren und oft auch niedrigeren Bewertung der Immobilie – möglicherweise zum Nachteil des Kreditinteressenten.

Eine wichtige Kennzahl ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Er setzt den Beleihungswert in Bezug zur Restschuld. Logischerweise führt die Kombination eines hohen Beleihungswerts und einer geringen Restschuld zu günstigen Konditionen. Das bedeutet: Wer es geschafft hat, die Restschuld mit vielen Sondertilgungen zu drücken, hat gute Karten für das Verhandlungsgespräch.

Ein wichtiger Hinweis: Wenn das Thema Anschlussfinanzierung für sie relevant ist, sollten Sie die Angebotssuche nicht hinauszögern! Wenn der Kreditgeber mit einem Angebot auf den Kreditnehmer zukommt, ist es eigentlich schon zu spät. Besser ist es, sich Zeit für Vergleichsangebote und Beratungen einer anderen Bank zu lassen. Auch die Beobachtung des Marktes und der Zinsentwicklung lohnt sich, denn dem Kreditnehmer sind in der Schlussphase der Erstfinanzierung keineswegs die Hände gebunden. Zum einen können noch alle Möglichkeiten von Sondertilgungen ausgenutzt werden – zum anderen sollte sich der Immobilienbesitzer mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen.