Anschlussfinanzierung: Immer einen (Zins-)Schritt voraus

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Die Zentralbanken haben jahrelang den Leitzins niedrig gehalten. Das tat der Wirtschaft gut – nun sind aufgrund der galoppierenden Inflation Gegenmaßnahmen gefragt und so steigen die Zinsen rasant an. Wer seine Baufinanzierung in der Niedrigzinsphase abgeschlossen und eine lange Sollzinsbindung vereinbart hat, dem kann man nur gratulieren. Die Inflation dürfte dem Kreditnehmer noch ein zusätzliches Lächeln ins Gesicht treiben. Warum, erfahren Sie hier.

Was aber, wenn die Zinsbindung in naher Zukunft endet? Dann ist nicht nur guter Rat teuer. Wir haben ein paar grundlegende Anregungen zusammengestellt.

Nach Ablauf der Zinsbindung müssen die Konditionen, zu denen die Restschuld weiterfinanziert wird, grundsätzlich neu verhandelt werden. Das gilt auch für den Fall, dass die Anschlussfinanzierung mit dem derzeitigen Finanzpartner fortgeführt wird. Manche Quellen im Internet vermitteln den Eindruck, dass es vorteilhaft sei, beim bisherigen Finanzpartner zu bleiben. Ob das aber wirklich stimmt, bedarf eines genauen Blicks, denn die Vorteile liegen eigentlich zunächst auf Seiten des Kreditgebers:

Sein Aufwand der Kreditprüfung ist geringer, da üblicherweise viele notwendige Unterlagen schon vorliegen. Außerdem hat er ein geringeres Risiko, da er die Zahlungsmoral des Schuldners aus eigener Erfahrung beurteilen kann, und eine komfortable Besicherung hat: Die Höhe einer eingetragenen Grundschuld im Grundbuch der Immobilie bezieht sich meist auf Beginn der Finanzierung. Die Restschuld ist in der Regel deutlich geringer. Diese Vorteile kann man in der Verhandlung um neue Konditionen durchaus einbringen.

Was natürlich immer hilfreich ist, ist ein Gegenangebot von einem Wettbewerber. Das kann den Verhandlungspartner dazu bewegen, dem Kreditnehmer noch ein paar Basispunkte entgegenzukommen. Am besten und schnellsten erhält man diese bei Kreditvermittlern, wie etwa der INTERHYP.

Marktwert oder Beleihungswert?

Ganz gleich, ob die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Finanzpartner oder einem neuen abgeschlossen wird. Entscheidenden Einfluss auf die neuen Konditionen hat die Werthaltigkeit der Immobilie. Aber um diese zu beurteilen, möchten viele Kreditnehmer fälschlicherweise den Markt- bzw. Verkehrswert mit in die Verhandlung einbringen. Der Finanzierer wird sich aber am Beleihungswert orientieren. Das kann schon einiges ausmachen, denn der Beleihungswert darf keine spekulativen Elemente enthalten.

Werden zum Zeitpunkt der Konditionsverhandlung sehr hohe Preise, zum Beispiel aufgrund eines knappen Angebots bezahlt, schlägt sich dies nicht im Beleihungswert nieder. Daher führt dieser zu einer deutlich konservativeren und oft auch niedrigeren Bewertung der Immobilie – möglicherweise zum Nachteil des Kreditinteressenten.

Eine wichtige Kennzahl ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Er setzt den Beleihungswert in Bezug zur Restschuld. Logischerweise führt die Kombination eines hohen Beleihungswerts und einer geringen Restschuld zu günstigen Konditionen. Das bedeutet: Wer es geschafft hat, die Restschuld mit vielen Sondertilgungen zu drücken, hat gute Karten für das Verhandlungsgespräch.

Ein wichtiger Hinweis: Wenn das Thema Anschlussfinanzierung für sie relevant ist, sollten Sie die Angebotssuche nicht hinauszögern! Wenn der Kreditgeber mit einem Angebot auf den Kreditnehmer zukommt, ist es eigentlich schon zu spät. Besser ist es, sich Zeit für Vergleichsangebote und Beratungen zu lassen. Auch die Beobachtung des Marktes und der Zinsentwicklung lohnt sich, denn dem Kreditnehmer sind in der Schlussphase der Erstfinanzierung keineswegs die Hände gebunden. Zum einen können noch alle Möglichkeiten von Sondertilgungen ausgenutzt werden – zum anderen sollte sich der Immobilienbesitzer mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Art Zinswette auf die Zukunft. Es ist zwar etwas teurer als ein normaler Baukredit, aber diese Mehrkosten können sich schnell in eine Ersparnis verwandeln, wenn die Zeit günstig ist. Bei einem Forward-Darlehen kann sich der Kreditnehmer die Kreditzinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Das war natürlich besonders zum Ende der Niedrigzinsphase interessant. Aber auch heute noch sollte man diese Kreditart im Hinterkopf behalten, wenn das Ende der Sollzinsbindung naht. Eines ist aber zu bedenken: Sind sich Kreditnehmer und Finanzierer über ein Forward-Darlehen einig geworden, gibt es so gut wie kein Zurück mehr.

Ein Rücktritt vom Kreditvertrag, zum Beispiel, weil die Zinsen unter den vereinbarten gesunken sind, ist nicht vorgesehen. Man sollte sich seiner Sache daher schon sicher sein. Allerdings kann man es auch so sehen: Selbst, wenn der Kreditnehmer etwas mehr bezahlt, so hat er doch frühzeitige Sicherheit über die Anschlussfinanzierung und kann über Jahre hinweg planen. Das ist manchem auch etwas wert.

Eine gute Beratung für eine Anschlussfinanzierung ist jedenfalls unerlässlich. Ein interessantes Angebot hat daher unser Kooperationspartner INTERHYP, denn er berät nicht nur, sondern hat auch noch mehr als 500 Anbieter für Immobilienfinanzierung zur Auswahl. Da sollte die passende Finanzierung nicht mehr weit sein.